Aquisição e Arrendamento de Terras por Estrangeiros no Brasil

1. Base constitucional, legal e decisão do STF

A aquisição e o arrendamento de imóveis rurais por estrangeiros no Brasil são regulados principalmente pela Lei nº 5.709/1971, pelo Decreto nº 74.965/1974 e pela Instrução Normativa INCRA nº 88/2017. O objetivo é equilibrar a atração de investimentos no agronegócio com a proteção da soberania nacional, da segurança territorial e do controle fundiário.

Durante anos houve controvérsia sobre a aplicação das restrições às empresas brasileiras controladas por capital estrangeiro, especialmente após a revogação do antigo art. 171 da Constituição Federal pela Emenda Constitucional nº 6/1995. Parte da prática registral entendia que empresas brasileiras, ainda que controladas por estrangeiros, não deveriam se submeter às limitações da Lei nº 5.709/1971.

Com essa decisão, foi reforçada a constitucionalidade da equiparação entre pessoa jurídica estrangeira e pessoa jurídica brasileira cujo controle esteja, direta ou indiretamente, em mãos de estrangeiros residentes ou sediados no exterior. Na prática, operações imobiliárias rurais envolvendo capital estrangeiro passaram a exigir análise prévia mais rigorosa, especialmente em negócios societários, fusões, incorporações, cisões e alterações de controle.

2. Quem precisa observar o regime especial

O serviço de autorização para aquisição ou arrendamento de imóvel rural é administrado pelo INCRA e se aplica a categorias específicas de interessados.

3. O que é MEI – Módulo de Exploração Indefinida

O Módulo de Exploração Indefinida (MEI) é uma unidade de medida em hectares utilizada pelo INCRA para controlar a aquisição e o arrendamento de terras por estrangeiros. O valor do MEI varia de acordo com o município, a Zona Típica de Módulo e as condições socioeconômicas da região.

Em regra, quanto mais desenvolvida for a região, menor tende a ser o MEI; quanto menor o nível de desenvolvimento, maior tende a ser a dimensão do módulo.

Observação: os valores de MEI devem ser sempre confirmados na consulta oficial de índices básicos do INCRA antes da elaboração do requerimento.

4. Limites de área e necessidade de autorização

Regras específicas

• Condomínio: as limitações podem considerar a área integral do imóvel, e não apenas a fração ideal do condômino estrangeiro.
• Usufruto: há entendimento registral no sentido de que o usufruto não configura transmissão de domínio pleno, podendo dispensar autorização do INCRA, mas a análise deve ser feita caso a caso.
• Casamento com brasileiro: se o regime de bens comunicar a propriedade ao cônjuge estrangeiro, as regras da Lei nº 5.709/1971 podem ser aplicadas.
• Português com igualdade de direitos: quando possuir certificado de reciprocidade/igualdade, pode não se submeter às exigências da Lei nº 5.709/1971, conforme a INCRA nº 88/2017.

5. Processo administrativo no INCRA

O procedimento é formal e deve ser apresentado à Superintendência Regional do INCRA do estado onde o imóvel rural está localizado.

6. Documentação exigida

Pessoa física estrangeira

• Último CCIR expedido e quitado.
• Último comprovante de recolhimento do ITR.
• Matrícula atualizada do imóvel rural, preferencialmente emitida há menos de 30 dias.
• Documento de identidade migratória permanente e CPF.
• Documentos do cônjuge, quando houver.
• Certidão de casamento ou declaração de união estável.
• Comprovante de residência no Brasil.
• Certidão do Cartório de Registro de Imóveis sobre áreas registradas em nome de estrangeiros no município, quando exigível.

Pessoa jurídica estrangeira ou equiparada

• CNPJ ativo e inscrições fiscais aplicáveis.
• Contrato social ou estatuto consolidado.
• Autorização de funcionamento no Brasil, quando se tratar de pessoa jurídica estrangeira.
• Atas de eleição de diretoria ou documentos de representação.
• Demonstração da cadeia societária e do controle final.
• Projeto de exploração agrícola, pecuária, florestal, industrial, turístico ou de colonização, conforme o caso.
• No caso de sociedades anônimas, ações nominativas que permitam a identificação dos acionistas.

7. Projeto técnico de exploração

O projeto de exploração é obrigatório para pessoas jurídicas e para pessoas físicas estrangeiras em operações acima de 20 MEI. O documento deve demonstrar a finalidade econômica da aquisição ou do arrendamento, a viabilidade do empreendimento, os investimentos previstos e o cronograma de execução.

• Projetos agropecuários são avaliados sob o ponto de vista técnico e econômico.
• Projetos industriais, florestais, turísticos ou de colonização devem estar vinculados ao objeto social da pessoa jurídica.
• Em determinadas regiões, podem atuar órgãos como SUDAM, SUDENE e SUDECO na análise de compatibilidade com planos regionais de desenvolvimento.

8. Fusões, aquisições e reestruturações societárias

O regime de controle não se limita à compra e venda direta de imóveis rurais. Operações societárias que resultem na transferência indireta de controle de terras rurais para estrangeiros também podem depender de autorização prévia.

• Fusão ou incorporação de empresa brasileira proprietária de imóveis rurais por sociedade controlada por estrangeiros.
• Cisão que transfira imóveis rurais para sociedade controlada por capital estrangeiro.
• Alteração de controle acionário que transforme empresa brasileira em equiparada à estrangeira.
• Transformação societária ou reorganização que altere a titularidade ou controle final do patrimônio rural.

9. Responsabilidade dos cartórios

Os Cartórios de Registro de Imóveis exercem papel essencial no controle das aquisições e arrendamentos de imóveis rurais por estrangeiros.

• Livro auxiliar especial: registro próprio das aquisições e arrendamentos por estrangeiros.
• Comunicação trimestral: envio de informações à Corregedoria de Justiça e ao INCRA.
• Comunicação mensal ao INCRA: atualização de alterações imobiliárias relevantes no Sistema Nacional de Cadastro Rural.
• Menção obrigatória: escrituras devem indicar as autorizações, portarias e dados administrativos pertinentes.

10. Faixa de fronteira e Conselho de Defesa Nacional

A faixa de fronteira compreende a largura de 150 quilômetros ao longo das fronteiras terrestres brasileiras. Por se tratar de área estratégica, imóveis rurais situados nessa faixa podem exigir assentimento prévio do Conselho de Defesa Nacional, além da autorização do INCRA.

Fluxo básico

1. Apresentação do plano de exploração e da documentação do interessado.
2. Análise técnica pelo órgão competente, conforme a atividade econômica.
3. Remessa ao Conselho de Defesa Nacional para análise de segurança territorial.
4. Publicação do assentimento prévio, quando deferido.
5. Apresentação do termo ao Cartório de Registro de Imóveis.

A falta de assentimento prévio, quando exigido, pode comprometer a validade da escritura e do registro.

11. Exceções da Lei do Agro e garantias

A Lei nº 13.986/2020 trouxe exceções relevantes à aplicação das restrições de aquisição de imóveis rurais por estrangeiros, especialmente em operações de crédito e garantias.

• Garantias reais: admite-se a constituição de garantias reais, inclusive alienação fiduciária, em favor de credores estrangeiros ou equiparados.
• Adjudicação e dação em pagamento: a aquisição decorrente de liquidação de crédito pode ser admitida, sem afastar a necessidade de análise posterior quanto à permanência e exploração do imóvel.
• Sucessão legítima: a herança por estrangeiro é exceção legal, observadas regras específicas, especialmente em faixa de fronteira.

12. Descaracterização de imóvel rural

Quando o imóvel perde sua destinação rural e passa a integrar efetivamente o perímetro urbano municipal, pode ser requerida a descaracterização perante o INCRA, nos termos da Instrução Normativa INCRA nº 82/2015.

Com a descaracterização integral, o imóvel deixa de ser tratado como rural para fins cadastrais, podendo haver baixa no SNCR e alteração da tributação de ITR para IPTU. Como consequência, as restrições da Lei nº 5.709/1971 deixam de incidir, pois a legislação brasileira não estabelece o mesmo regime restritivo para imóveis urbanos adquiridos por estrangeiros.

13. Nulidade e recursos administrativos

Atos de aquisição ou arrendamento de imóvel rural por estrangeiro realizados sem observância das exigências legais podem ser considerados nulos de pleno direito, com fundamento na Lei nº 5.709/1971 e nas regras gerais de nulidade do Código Civil.

Hipóteses de mitigação ou regularização

• Terceiros adquirentes de boa-fé que tenham preenchido requisitos de usucapião.
• Estrangeiro que posteriormente se naturaliza brasileiro.
• Português com igualdade de direitos reconhecida e certificado correspondente.
• Regularizações admitidas pela INCRA nº 88/2017, conforme análise de plausibilidade e juridicidade.

Fluxo recursal no INCRA

Em caso de indeferimento definitivo na esfera administrativa, o interessado ainda poderá buscar a via judicial para discutir a validade do pedido.

14. Checklist prático antes da operação

Conclusão

O controle da aquisição e do arrendamento de imóveis rurais por estrangeiros permanece como instrumento central de governança fundiária no Brasil. A decisão do STF em abril de 2026 consolidou a constitucionalidade das restrições e reforçou a necessidade de autorização prévia do INCRA em operações envolvendo estrangeiros e empresas brasileiras controladas por capital estrangeiro.

Para investidores, produtores, cartórios, advogados e profissionais do setor paralegal, o ponto essencial é realizar uma auditoria prévia completa: natureza do adquirente, cadeia societária, localização do imóvel, faixa de fronteira, valor do MEI, documentação registral, necessidade de projeto técnico e eventual autorização do Congresso Nacional.

Sem esse cuidado, a operação pode ser recusada pelo cartório, questionada pelo INCRA ou até considerada nula de pleno direito, com impactos patrimoniais relevantes para todas as partes envolvidas.