O Guia Definitivo da DIMOB 2026: Análise Técnica, Fiscal e Operacional para o Mercado Imobiliário
O Contexto Histórico e a Evolução do Monitoramento Fiscal Imobiliário no Brasil
A trajetória da fiscalização das atividades imobiliárias no Brasil passou por transformações profundas nas últimas duas décadas, migrando de um modelo de conferência manual e amostragem para um ecossistema de dados altamente integrado e automatizado. No centro dessa evolução está a Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias (DIMOB), uma obrigação acessória que se consolidou como a principal ferramenta da Receita Federal do Brasil (RFB) para mitigar a sonegação e garantir a transparência no setor. Instituída originalmente no início dos anos 2000 e refinada pela Instrução Normativa RFB nº 1.115 de 2010, a DIMOB não é apenas um relatório de faturamento, mas um detalhamento exaustivo de fluxos de capital vinculados ao direito de propriedade e posse.
A gênese da DIMOB 2026, que compreende as operações realizadas durante o ano-calendário de 2025, deve ser compreendida dentro do esforço governamental de digitalização tributária. O Brasil é hoje um dos líderes globais em tecnologia fiscal, utilizando o Sistema Público de Escrituração Digital (SPED) para cruzar dados de forma omnidirecional. No mercado imobiliário, essa integração significa que cada centavo transacionado entre um locatário e um locador, ou entre um comprador e um vendedor sob intermediação, é monitorado por múltiplos pontos de contato. A DIMOB atua como o elo que conecta a contabilidade da pessoa jurídica com a declaração de ajuste anual da pessoa física, criando uma rede de conferência automática que torna a omissão de rendimentos uma tarefa de risco altíssimo.
Para o ciclo de 2026, o cenário é de maior rigor. A Receita Federal tem aprimorado seus algoritmos de inteligência artificial para detectar não apenas erros crassos, mas padrões de comportamento que sugiram elisão fiscal agressiva ou lavagem de dinheiro através de ativos imobiliários. Este ambiente exige que imobiliárias, incorporadoras, construtoras e corretores constituídos como pessoa jurídica operem sob um regime de “conformidade preventiva”, onde a organização dos dados precede a própria transação comercial. O relatório que se segue disseca cada componente desta obrigação, oferecendo uma visão técnica e estratégica para profissionais que buscam excelência operacional e segurança jurídica.
O Framework Jurídico: A Instrução Normativa RFB nº 1.115/2010
A espinha dorsal da DIMOB é a Instrução Normativa RFB nº 1.115, publicada em 28 de dezembro de 2010. Este documento estabelece as diretrizes permanentes para a declaração, embora sofra atualizações interpretativas pontuais a cada ano fiscal. A norma define a obrigatoriedade de apresentação para pessoas jurídicas e equiparadas que exerçam atividades de comercialização, intermediação ou administração de imóveis.
A compreensão do termo “equiparadas” é fundamental. No direito tributário brasileiro, pessoas físicas que exploram atividades de forma profissional, como o loteador ou o incorporador que promove a construção de edifícios para venda de unidades, podem ser equiparadas a pessoas jurídicas para fins fiscais, mesmo sem um CNPJ tradicional de empresa limitada. Contudo, para a maioria dos corretores independentes, a distinção entre atuar como Pessoa Física (PF) ou Pessoa Jurídica (PJ) define se a entrega da DIMOB é obrigatória ou se o reporte ocorrerá via Carnê-Leão e Declaração de Ajuste Anual.
A legislação exige que sejam informadas:
- Operações de construção, incorporação, loteamento e intermediação de aquisições ou alienações, reportadas no ano em que foram contratadas.
- Pagamentos decorrentes de locação, sublocação e intermediação de locação, discriminados mensalmente, seguindo o regime de caixa para o recebimento.
Essa dualidade de regimes competência para vendas (ano do contrato) e caixa para locações (mês do pagamento) é uma das principais fontes de confusão técnica e erros de preenchimento que levam à malha fina.
Sujeitos Passivos e a Matriz de Obrigatoriedade para 2026
A determinação dos sujeitos obrigados à DIMOB 2026 requer uma análise detalhada da atividade econômica principal e secundária registrada no CNPJ da entidade. Não se trata apenas de “ter um CNPJ”, mas de realizar de fato as operações descritas na norma durante o ano de 2025.
As imobiliárias e administradoras de bens figuram como os principais sujeitos passivos, pois sua atividade fim é a intermediação. Entretanto, o espectro é mais amplo. Construtoras que vendem unidades próprias, incorporadoras que gerenciam grandes empreendimentos e loteadoras que comercializam glebas urbanas ou rurais estão todas sob o mesmo guarda-chuva regulatório. Mesmo empresas de outros setores que decidam vender um imóvel do seu ativo imobilizado podem, em circunstâncias específicas de intermediação, ser compelidas ao reporte se a transação envolver características de atividade imobiliária profissional.
| Perfil Atuação | Regime Jurídico | Obrigatoriedade DIMOB 2026 | Forma de Reporte Alternativa |
|---|---|---|---|
| Imobiliária Tradicional | Pessoa Jurídica (LTDA, S/A, SLU) | Sim, Obrigatório | N/A (Apenas via PGD DIMOB) |
| Corretor com CNPJ | Pessoa Jurídica (ME, EPP, MEI*) | Sim, Obrigatório | N/A (Apenas via PGD DIMOB) |
| Corretor Autônomo | Pessoa Física (Autônomo) | Não | Carnê-Leão e DIRPF |
| Proprietário de Imóveis | Pessoa Física | Não | Ficha de Rendimentos de Aluguel na DIRPF |
| Administradora de Bens Próprios | Pessoa Jurídica (Holding Patrimonial) | Sim, se houver locação/venda | N/A (Apenas via PGD DIMOB) |
| Construtora/Incorporadora | Pessoa Jurídica | Sim, Obrigatório | N/A (Apenas via PGD DIMOB) |
Um ponto crítico reside na figura das administradoras de bens próprios ou holdings familiares. Muitas vezes, essas empresas são criadas para fins de planejamento sucessório ou blindagem patrimonial. Se a holding recebe aluguéis de seus imóveis ou vende uma propriedade do seu portfólio em 2025, ela deve submeter a DIMOB em 2026. A omissão nesses casos é comum, pois o foco costuma estar no imposto sobre a renda (IRPJ/CSLL), negligenciando a obrigação acessória informativa que permite ao Fisco validar a origem desses recursos na conta dos sócios.
Temporalidade e o Calendário de Conformidade 2026
O sucesso na entrega da DIMOB 2026 depende do respeito estrito aos prazos estabelecidos. A regra geral dita que a declaração deve ser entregue até o último dia útil de fevereiro do ano subsequente ao ano-calendário em questão. Para o ciclo atual, as datas críticas são:
- Ano-Calendário: 01 de janeiro de 2025 a 31 de dezembro de 2025.
- Prazo Final de Entrega: 27 de fevereiro de 2026.
- Horário Limite: 20h00 (horário de Brasília).
A escolha do último dia útil de fevereiro não é aleatória. Ela coincide com a data limite de entrega dos informes de rendimento para fins de Imposto de Renda de Pessoa Física, criando uma sincronia necessária para que os contribuintes individuais possam preencher suas declarações com base em dados que já foram reportados pelas imobiliárias ao Fisco.
Eventos Especiais e Prazos Antecipados
Nem todas as empresas seguem o cronograma de fevereiro. Ocorrendo fatos que alterem a estrutura jurídica ou a existência da empresa, o prazo para a DIMOB de Situação Especial é acionado. Este reporte deve ocorrer até o último dia útil do mês subsequente ao evento.
| Evento Societário | Prazo de Entrega DIMOB Situação Especial | Responsabilidade |
|---|---|---|
| Extinção (Baixa do CNPJ) | Último dia útil do mês seguinte à baixa | Liquidante / Sócios |
| Fusão | Último dia útil do mês seguinte à fusão | Empresa Sucessora |
| Cisão Total | Último dia útil do mês seguinte à cisão | Empresas Resultantes |
| Incorporação | Último dia útil do mês seguinte à incorporação | Apenas a empresa incorporada apresenta |
A não observância desses prazos especiais é uma armadilha comum. No momento do encerramento de uma imobiliária, os sócios focam na baixa do contrato social e do CNPJ, esquecendo-se de que a DIMOB do período fracionado do ano deve ser enviada quase que imediatamente após o evento, e não no fevereiro do ano seguinte.
Estrutura Técnica da Declaração: Dados, Campos e Validações
O preenchimento da DIMOB 2026 exige um nível de detalhamento que vai além de meros totais anuais. O programa gerador (PGD DIMOB) é estruturado em fichas que separam as operações por natureza.
Ficha de Venda de Imóveis
Nesta ficha, devem constar todas as transações de compra e venda onde a pessoa jurídica atuou como vendedora ou intermediadora. Os campos fundamentais incluem:
- Dados do Vendedor: Nome/Razão Social e CPF/CNPJ.
- Dados do Comprador: Nome/Razão Social e CPF/CNPJ.
- Dados do Imóvel: Endereço completo, CEP e, obrigatoriamente, o número da matrícula no Cartório de Registro de Imóveis e a identificação do cartório.
- Valor da Operação: Valor total da venda conforme contrato assinado em 2025.
- Valor da Comissão: Valor recebido pela intermediação, se houver.
Um erro comum é omitir vendas de lotes a prazo em loteamentos. A norma é clara: informa-se a operação no ano da contratação pelo seu valor total. Se o contrato foi assinado em 2025, ele entra na DIMOB 2026. As parcelas recebidas nos anos seguintes não precisam ser informadas novamente nesta ficha, a menos que haja um aditivo contratual que altere o valor total ou as partes.
Ficha de Locação de Imóveis
Diferente da venda, a locação exige um reporte mensal. Esta ficha é a maior geradora de notificações de malha fina devido à complexidade de conciliação.
- Dados do Locador e Locatário: Identificação completa por CPF/CNPJ.
- Valores Mensais: Rendimento bruto de aluguel recebido mês a mês.
- Comissão e Taxas: Valor da taxa de administração ou intermediação retida pela imobiliária.
- Imposto Retido: Se houver retenção de IR na fonte (locador PF e locatário PJ), os valores devem constar para cruzamento com a DIRF.
A imobiliária atua aqui como uma fiel depositária da informação. Se ela recebe R$ 3.000,00 de um locatário, retém 10% de taxa de administração e repassa R$ 2.700,00 ao locador, ela deve informar o valor bruto de R$ 3.000,00 no campo de rendimento e os R$ 300,00 no campo de comissão. Se informar apenas o líquido repassado, haverá divergência na declaração do locatário, que declarará o pagamento pelo valor bruto do contrato.
Tecnologia de Transmissão: PGD e Receitanet
A operacionalização da entrega é feita exclusivamente via software. A Receita Federal disponibiliza anualmente o Programa Gerador de Declaração (PGD) da DIMOB. Para o exercício de 2026, é vital utilizar a versão atualizada, pois o sistema bloqueia transmissões feitas em layouts obsoletos.
O fluxo técnico de envio compreende seis etapas principais:
- Organização e Saneamento de Dados: Coleta de todos os contratos e recibos do ano de 2025.
- Download e Instalação do PGD: Acesso ao portal oficial da RFB para obter a versão 2026.
- Importação ou Digitação: Sistemas de gestão imobiliária (ERPs) modernos permitem a exportação de um arquivo .txt que é importado diretamente pelo PGD, evitando erros de digitação.
- Validação de Consistência: O programa verifica se há CPFs inválidos ou campos obrigatórios vazios.
- Gravação para Entrega: O arquivo validado é compactado e assinado digitalmente.
- Transmissão via Receitanet: O software de transmissão envia o arquivo para os servidores da Receita e gera o recibo de entrega.
O uso do Certificado Digital é obrigatório para todas as pessoas jurídicas, exceto aquelas optantes pelo Simples Nacional que possuam até um determinado número de funcionários (embora a prática recomendada seja o uso do certificado para todas, visando segurança e agilidade). O certificado e-CNPJ ou e-CPF do representante legal garante a autoria e o não-repúdio das informações prestadas.
O Ecossistema de Penalidades e a Multa por Atraso (MAED)
A severidade das multas aplicadas à DIMOB reflete sua importância estratégica para o Fisco. A sanção mais direta é a Multa por Atraso na Entrega de Declaração (MAED), aplicada automaticamente no momento da transmissão fora do prazo.
| Tipo de Infração | Penalidade Estimada | Base de Cálculo / Condição |
|---|---|---|
| Entrega em Atraso (PJ Lucro Real) | R$ 1.500,00 por mês | Por mês-calendário ou fração de atraso |
| Entrega em Atraso (PJ Outros Regimes) | R$ 500,00 por mês | Aplicável a Lucro Presumido e Simples Nacional |
| Informações Inexatas ou Omitidas | 3% do valor das transações | Não inferior a R$ 100,00 |
| Omissão de Informação (Intimação) | R$ 500,00 por mês | Se não responder à intimação da RFB para regularizar |
A multa por “informações inexatas” é a mais perigosa para grandes imobiliárias. Se uma empresa omite uma transação de venda de um imóvel de R$ 10.000.000,00, a multa de 3% pode chegar a R$ 300.000,00, um valor que pode comprometer seriamente a saúde financeira do negócio. Além disso, a inconsistência nos dados leva ao bloqueio da Certidão Negativa de Débitos (CND), impedindo a empresa de participar de licitações, obter financiamentos bancários ou realizar transações de seus próprios imóveis.
Para o contribuinte pessoa física (cliente da imobiliária), o erro na DIMOB resulta na retenção da restituição do Imposto de Renda. Quando um locador descobre que está na malha fina porque a imobiliária informou o valor errado, o desgaste comercial é imenso, podendo gerar processos de reparação de danos morais e materiais contra a administradora.
Cruzamento de Dados: A Inteligência Artificial da RFB em 2026
O diferencial da DIMOB 2026 em relação a anos anteriores é o nível de profundidade do cruzamento de dados. A Receita Federal utiliza um sistema conhecido como “Contábil-Fiscal Digital” que integra as seguintes fontes:
- DIMOB vs DIRPF: O valor de aluguel declarado pelo inquilino (pagamento) deve ser igual ao valor bruto declarado pela imobiliária na DIMOB e ao valor recebido declarado pelo locador na sua DIRPF.
- DIMOB vs DIRF: Os valores de imposto de renda retidos na fonte por inquilinos PJ devem bater exatamente com o que a imobiliária informou na DIMOB.
- DIMOB vs DOI: A Declaração sobre Operações Imobiliárias (DOI), enviada pelos cartórios de notas no momento da escritura, é cruzada com a DIMOB enviada pela imobiliária para validar o valor real de venda e o ganho de capital.
- DIMOB vs e-Financeira: Movimentações bancárias atípicas nas contas de imobiliárias ou corretores que não condizem com as comissões declaradas na DIMOB disparam alertas de fiscalização imediata.
A inteligência artificial do Fisco agora consegue detectar o que se chama de “subfaturamento presumido”. Se a DIMOB indica que um imóvel de alto padrão em uma área valorizada foi alugado por um valor irrisório, o sistema marca a operação para conferência de veracidade. Em 2026, a conformidade não é apenas sobre preencher campos, mas sobre garantir que os dados reflitam a realidade econômica das transações.
Guia Prático de Organização e Saneamento de Dados
Para evitar a correria de última hora e os erros fatais, a implementação de processos de gestão de dados ao longo do ano é indispensável. O preenchimento da DIMOB 2026 começa, na verdade, no registro de cada novo contrato em 2025.
Checklist de Documentação e Cadastro
Um saneamento eficiente deve focar nos seguintes pontos-chave para cada operação:
| Categoria de Dado | Documento de Origem | Verificação Crítica |
|---|---|---|
| Identificação Pessoal | RG / CPF / CNPJ | Validar se o CPF não está suspenso ou cancelado. |
| Localização do Ativo | Matrícula / IPTU | Conferir o número da inscrição municipal e o cartório de registro. |
| Natureza Financeira | Contrato de Locação/Venda | Distinguir aluguel bruto de taxas e impostos. |
| Temporalidade | Recibos de Pagamento | Data efetiva do recebimento (Regime de Caixa para locação). |
| Intermediação | Nota Fiscal de Comissão | Valor exato da comissão faturada pela imobiliária. |
A utilização de planilhas de controle mensal é o primeiro passo para quem ainda não possui um ERP integrado. Planilhas editáveis para DIMOB permitem que a equipe de locação insira os dados mensalmente, facilitando a conferência ao final do ano. No entanto, para empresas com mais de 50 contratos ativos, a automação via software de gestão torna-se o único caminho seguro para garantir a integridade dos arquivos .txt que serão importados pelo PGD.
FAQ: Respostas a Dúvidas Técnicas Complexas
A prática cotidiana da contabilidade imobiliária apresenta cenários que a legislação geral nem sempre detalha de forma imediata. Abaixo, compilam-se as soluções para os dilemas mais comuns reportados em fóruns contábeis e consultorias técnicas.
Como declarar o aluguel antecipado?
No regime de caixa, o valor deve ser informado no mês em que foi recebido pela imobiliária ou pelo locador. Se um inquilino antecipa 12 meses de aluguel em dezembro de 2025, o valor total desses 12 meses entra na DIMOB 2026 (ano-calendário 2025), e não diluído nos meses de 2026. Isso é vital para locadores que utilizam serviços de antecipação de recebíveis, como a CashGO, onde o montante total liberado deve ser reportado conforme o fluxo financeiro gerado.
O que fazer em caso de distrato de venda?
Se um imóvel vendido em 2025 tiver o contrato rescindido no mesmo ano, ele não deve constar na DIMOB como venda concluída, ou deve-se seguir a orientação de anulação se o arquivo já tiver sido transmitido. Se o distrato ocorre em um ano posterior (ex: venda em 2025, distrato em 2026), a venda original permanece na DIMOB 2026, e o ajuste patrimonial ocorrerá nas declarações de 2027. No caso de loteamentos, o lote devolvido que for revendido em 2025 gera um novo lançamento de venda para o novo comprador.
Imobiliária que recebe apenas comissão de garagens deve declarar?
Sim. A intermediação de locação de garagens ou espaços publicitários (empenas) em condomínios também é considerada atividade imobiliária sujeita ao reporte na DIMOB, desde que realizada por pessoa jurídica. O valor do aluguel da vaga e a comissão da administradora devem ser discriminados normalmente.
Como tratar depósitos judiciais de aluguéis?
Valores de aluguel que estão sendo depositados em juízo devido a litígios entre locador e locatário não devem ser informados como rendimento pago ao locador até que haja o levantamento do alvará judicial. Somente quando o recurso entra na disponibilidade financeira da parte vencedora é que o fato gerador do reporte na DIMOB se concretiza.
Venda de imóvel na planta e tributação
A venda na planta segue o regime de competência para a DIMOB: informa-se o contrato no ano da assinatura. Contudo, para fins de IRPJ e CSLL (Lucro Presumido ou Real), a tributação pode seguir regras de diferimento conforme a evolução da obra (regime de caixa ou POC – Percentage of Completion). Essa divergência entre a DIMOB (valor total do contrato) e os impostos mensais (valor recebido) é normal e prevista pela RFB, não sendo motivo de malha fina desde que os dados da DIMOB coincidam com os contratos assinados.
Conclusão: O Caminho para a Conformidade Estratégica
A DIMOB 2026 não deve ser vista como um fardo burocrático, mas como o fechamento de um ciclo de gestão profissional. Em um mercado imobiliário cada vez mais transparente e digital, a capacidade de uma imobiliária ou corretor PJ de fornecer dados precisos e tempestivos ao Fisco é um indicativo de solidez e confiabilidade.
A tendência para os próximos anos é a substituição gradual da DIMOB por módulos específicos dentro do EFD-Reinf ou do eSocial, unificando ainda mais as obrigações acessórias. Enquanto essa transição não ocorre, o PGD DIMOB 2026 permanece como o documento mestre da verdade fiscal imobiliária.
O sucesso na entrega em 27 de fevereiro de 2026 depende de três pilares:
- Tecnologia: Uso de softwares que automatizam a coleta e validação, eliminando o erro humano da digitação manual.
- Processos: Registro rigoroso de cada transação no momento em que ela ocorre, garantindo que o banco de dados de dezembro seja um reflexo fiel do ano inteiro.
- Conhecimento Técnico: Entendimento das nuances entre venda e locação, regimes de caixa e competência, e as particularidades de cada contrato.
Ao adotar essas práticas, as empresas do setor não apenas fogem das multas pesadas e do risco da malha fina, mas também protegem seu maior patrimônio: a relação de confiança com seus clientes, garantindo que proprietários, inquilinos, compradores e vendedores atravessem o período de declaração de imposto de renda com segurança e tranquilidade. A conformidade fiscal, em última análise, é uma extensão do serviço de excelência prestado ao mercado imobiliário brasileiro.