A Declaração sobre Operações Imobiliárias deixou de ser apenas uma obrigação acessória cartorária e passou a integrar um ambiente digital de conformidade mais amplo, conectado à Receita Federal, ao gov.br, à certificação digital e às rotinas eletrônicas do setor extrajudicial.
No período de 2024 a 2026, a DOI ganhou novo desenho operacional com a implantação do DOI-Web, a revisão de regras pela IN RFB nº 2.186/2024, a prorrogação transitória promovida pela IN RFB nº 2.202/2024 e o reforço de padrões tecnológicos no ambiente notarial e registral. O resultado é um sistema mais centralizado, rastreável e orientado ao cruzamento patrimonial em escala nacional.
Visão geral: o que é a DOI e por que ela importa
A DOI é a obrigação por meio da qual determinados cartórios informam à Receita Federal os atos que representem aquisição ou alienação de imóveis por pessoa física ou jurídica. Sua utilidade prática vai além do mero registro de dados: ela alimenta mecanismos de cruzamento patrimonial, consistência cadastral e monitoramento tributário.
A lógica da DOI é simples: o Estado utiliza o registro público como fonte formal de verdade sobre fatos patrimoniais relevantes, reduzindo espaço para omissões em declarações fiscais.
A mudança mais importante do período recente foi a substituição do antigo modelo baseado em programa instalável pelo DOI-Web, com acesso online, histórico centralizado, validações eletrônicas e possibilidade de integração tecnológica por webservice.
Evolução histórica e marco normativo
A base legal primária da obrigação está no art. 8º da Lei nº 10.426/2002, que impõe aos serventuários da Justiça o dever de informar operações imobiliárias anotadas, averbadas, lavradas, matriculadas ou registradas em suas serventias. Em 2024, o regime foi modernizado pela IN RFB nº 2.186/2024, que disciplinou a DOI no ambiente web.
Em seguida, a IN RFB nº 2.202/2024 ajustou a transição operacional e prorrogou, de forma excepcional, a entrega das declarações relativas aos atos de maio e junho de 2024 para o último dia útil de agosto de 2024.
| Marco | Conteúdo prático | Efeito |
|---|---|---|
| Lei nº 10.426/2002, art. 8º | Institui a obrigação de informar operações imobiliárias. | Cria o dever jurídico básico da DOI. |
| IN RFB nº 2.186/2024 | Reestrutura a DOI e consolida o uso do DOI-Web. | Substitui a lógica do programa local por plataforma online. |
| IN RFB nº 2.202/2024 | Ajusta a transição para o novo sistema. | Prorroga atos de maio e junho/2024 para agosto/2024. |
| Documentação técnica RFB 2024–2025 | Manual e leiaute de webservice. | Padroniza preenchimento, envio e integração. |
Sujeição passiva: quem está obrigado a apresentar a DOI
A obrigação não recai sobre comprador ou vendedor. O dever de prestar a informação é do titular ou designado da serventia extrajudicial, o que transforma o cartório em agente formal de colaboração com a fiscalização tributária.
| Tipo de serventia | Momento do dever | Documentos ou hipóteses principais |
|---|---|---|
| Tabelionato de Notas | Na lavratura do ato | Escrituras públicas e instrumentos em que a norma imponha a emissão da DOI. Deve constar a expressão “EMITIDA A DOI”. |
| Registro de Imóveis | No registro ou averbação | Instrumentos particulares, títulos judiciais, documentos oriundos do exterior e demais hipóteses previstas na IN. |
| Registro de Títulos e Documentos | No registro do documento | Instrumentos particulares de alienação submetidos a registro. |
Operações imobiliárias abrangidas
A DOI alcança operações que representem aquisição ou alienação de imóveis, independentemente do valor. A preocupação central é o fato patrimonial, e não apenas o montante financeiro.
- Compra e venda.
- Permuta.
- Doação.
- Dação em pagamento.
- Cessão de direitos reais.
- Partilha, adjudicação e outras transmissões formalizadas em títulos aptos.
- Alienação de coletividade de imóveis em um único instrumento.
Regras de preenchimento por imóvel
O modelo do DOI-Web exige granularidade. A regra prática é evitar consolidações excessivas e individualizar a informação por unidade imobiliária.
- Uma DOI para cada imóvel alienado ou adquirido.
- Na permuta, deve ser enviada uma declaração para cada imóvel permutado.
- Na alienação de coletividade de imóveis em escritura única, a declaração deve ser individualizada por unidade.
Valor da operação: qual base informar
O valor informado deve refletir, em primeiro plano, o valor efetivo da operação constante do instrumento. Nas hipóteses em que essa referência não exista ou não seja adequada, a prática de conformidade exige confronto com a base adotada na tributação da transmissão, como ITBI ou ITCMD/ITCD, conforme a natureza do ato.
Integração patrimonial e coerência fiscal
A DOI é valiosa para o Fisco porque cria uma trilha formal entre o negócio jurídico imobiliário e o patrimônio declarado do contribuinte, permitindo confrontos com declarações fiscais, bases cadastrais e rotinas de monitoramento de conformidade.
Operacionalização no DOI-Web: acesso, requisitos e fluxo
O DOI-Web centralizou o preenchimento e a transmissão diretamente pela internet. O ambiente exige autenticação reforçada e foi pensado para reduzir inconsistências por meio de validações, campos estruturados e histórico online.
Acesso com conta gov.br
O sistema pode ser acessado pelo titular da serventia ou por procurador, com conta gov.br de nível Prata ou Ouro.
Certificação digital
A assinatura e entrega das declarações exigem certificado digital do usuário responsável.
Validação da serventia
O sistema trabalha com dados vinculados ao CNPJ e exige o Código Nacional da Serventia (CNS).
Identificação do imóvel
O preenchimento pode envolver inscrição municipal para imóveis urbanos e CIB para imóveis rurais.
Rascunho, gravação e entrega
A declaração pode ficar em rascunho, ser gravada para entrega e, depois, assinada e transmitida com geração de recibo.
Integração tecnológica
A Receita Federal já disponibiliza leiaute técnico para envio via webservice, sinalizando amadurecimento do ecossistema digital da DOI.
Comparativo: modelo antigo x DOI-Web
| Aspecto | Modelo anterior | DOI-Web |
|---|---|---|
| Instalação | Dependência de programa local | Ambiente em navegador |
| Transmissão | Fluxo separado do preenchimento | Entrega integrada na própria plataforma |
| Histórico | Mais fragmentado | Consulta online de declarações enviadas |
| Validação | Menor centralização cadastral | Uso de CNPJ, CNS e regras de consistência |
| Identidade digital | Modelo menos padronizado | gov.br + certificado digital |
Prazos e regra de transição
A regra geral da DOI permanece objetiva: a declaração deve ser enviada até as 23h59min59s, horário de Brasília, do último dia útil do mês subsequente ao da lavratura, anotação, matrícula, registro ou averbação do ato.
Na implantação do novo sistema, houve uma regra transitória relevante: as operações com documentos praticados em maio e junho de 2024 puderam ser entregues até o último dia útil de agosto de 2024.
Penalidades aplicáveis
A DOI possui um regime sancionatório objetivo e potencialmente expressivo, porque a multa por atraso é calculada diretamente sobre o valor da operação imobiliária.
| Infração | Base | Penalidade | Observações |
|---|---|---|---|
| Falta de entrega ou entrega em atraso | Valor da operação | 0,1% ao mês-calendário ou fração | Limitada a 1% do valor da operação, com mínimo de R$ 20,00. |
| Informação inexata, incompleta ou omitida | Por dado incorreto | R$ 50,00 | Se a retificadora for apresentada no prazo fixado pela RFB, a multa é reduzida em 50%. |
Em operações de alto valor, pequenos atrasos podem gerar penalidades significativas. A DOI exige governança documental, conferência cadastral e rotina de fechamento confiável.
Retificação
A retificação é cabível quando a declaração já estiver entregue e houver necessidade de correção. Na prática, ela substitui a versão anterior no plano declaratório e preserva a trilha de controle do sistema.
O histórico online do DOI-Web facilita a conferência da informação original antes da correção, reduzindo risco de retificações sucessivas por falta de rastreabilidade.
Cancelamento
O cancelamento deve ser reservado para hipóteses excepcionais, como desconstituição jurídica do ato ou erro substancial na própria existência do fato informado. Não é ferramenta para corrigir detalhe simples de preenchimento.
Volumes elevados de alterações podem indicar fragilidade de processo interno e merecem atenção gerencial da serventia.
DOI, cruzamento patrimonial e Imposto de Renda
Sob a ótica fiscal, a DOI integra o conjunto de bases que tornam mais eficiente a verificação da coerência patrimonial do contribuinte. Operações imobiliárias informadas por cartórios podem ser confrontadas com dados declarados em IRPF, evolução de patrimônio, origem de recursos e outras bases acessórias.
Em ambiente de pré-preenchimento e processamento massivo de dados, a tendência é que informações estruturadas e tempestivas da DOI tenham relevância crescente para o ecossistema de conformidade tributária.
CNJ, governança digital e ambiente extrajudicial em 2026
A conformidade da DOI não depende apenas das normas da Receita Federal. O ambiente operacional dos cartórios também foi impactado por atos da Corregedoria Nacional de Justiça que reforçam deveres de segurança, continuidade e interoperabilidade.
Provimento CNJ nº 212/2026
O Provimento nº 212/2026 ajustou o Código Nacional de Normas do foro extrajudicial para assegurar, de forma expressa, a gratuidade do fornecimento de informações aos Municípios e ao Distrito Federal para atualização de seus cadastros de contribuintes em casos de mudança de titularidade imobiliária.
Provimento CNJ nº 213/2026
O Provimento nº 213/2026 estabeleceu novos padrões mínimos de TIC para serventias extrajudiciais, com foco em segurança, integridade, disponibilidade, autenticidade, rastreabilidade e continuidade operacional, além de revogar o Provimento nº 74/2018.
Impacto prático para a DOI
Embora esses provimentos não alterem a multa da DOI nem substituam a regulamentação da Receita Federal, eles elevam a exigência de maturidade operacional das serventias, especialmente em gestão de risco, disponibilidade de sistemas, segurança da informação e auditabilidade.
Checklist de conformidade para a rotina DOI-Web
| Item | O que conferir | Frequência sugerida |
|---|---|---|
| Identidade das partes | CPF/CNPJ corretos de alienantes e adquirentes. | Por ato |
| Classificação do negócio | Compra e venda, doação, permuta, cessão, adjudicação etc. | Por ato |
| Identificação do imóvel | Matrícula, inscrição municipal, CIB e demais chaves aplicáveis. | Por ato |
| Valorimetria | Compatibilidade entre o instrumento e a base tributária pertinente. | Por ato |
| Status da declaração | Se ficou em rascunho, gravada para entrega ou efetivamente entregue. | Diário |
| Recibo e arquivo interno | Salvamento do comprovante de entrega e vinculação ao ato correspondente. | Diário |
| Normas atualizadas | Monitoramento de novas INs da RFB, manuais e atos do CNJ. | Mensal ou bimestral |
Boas práticas de governança para serventias
Segregação de funções
Defina responsáveis por conferência documental, preenchimento e revisão final.
Procuração digital
Quando aplicável, formalize acesso por procurador via e-CAC, com rastreabilidade da atuação.
Fechamento contínuo
Use rascunhos e revisão diária, em vez de concentrar tudo no último dia útil do mês.
Conferência de chaves cadastrais
Redobre atenção com CNS, matrícula, inscrição municipal e CIB.
Recibos e evidências
Mantenha trilha documental organizada para auditoria interna e resposta fiscal.
Atualização normativa
Inclua DOI, gov.br, certificação digital e provimentos do CNJ no radar de compliance.
Conclusão
O período de 2024 a 2026 consolidou a DOI como uma obrigação acessória de alta relevância estratégica. A mudança para o DOI-Web, a padronização de acesso com identidade digital, a manutenção de multas proporcionais ao valor da operação e o fortalecimento da governança tecnológica do extrajudicial mostram que a fiscalização patrimonial brasileira se tornou mais integrada, mais automatizada e mais sensível à qualidade do dado prestado pelo cartório.
Para as serventias, o desafio deixou de ser apenas “entregar no prazo” e passou a envolver precisão cadastral, segurança operacional, rastreabilidade e maturidade tecnológica. Em contrapartida, o ecossistema ganhou previsibilidade normativa, histórico online e possibilidade de integração sistêmica, o que tende a reduzir falhas manuais e ampliar a eficiência da conformidade.
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