1) Descrição oficial do CNAE

CNAE 6821-8/01 – Corretagem na compra e venda e avaliação de imóveis: compreende as atividades de intermediação realizadas por corretores de imóveis na compra e venda de bens imóveis, bem como avaliações imobiliárias efetuadas por profissionais legalmente habilitados. Inclui a aproximação entre partes interessadas, negociação, análise de mercado, estimativa de valor, emissão de parecer mercadológico e demais serviços relacionados à intermediação imobiliária.

2) Hierarquia (contexto dentro do CNAE)

3) Atividades que esse CNAE compreende

Exemplos práticos de operações que normalmente se encaixam no CNAE 6821-8/01:

4) Atividades que normalmente NÃO se encaixam aqui

• Administração de imóveis (gestão de locação, cobrança de aluguel e administração patrimonial normalmente enquadradas no CNAE 6822-6/00).
• Construção civil e incorporação imobiliária (atividade empresarial distinta, com CNAE próprio da construção).
• Compra e venda de imóveis próprios (atividade de holding ou empresa proprietária, não caracterizando corretagem).
• Avaliações técnicas com laudo de engenharia (podem exigir registro no CREA e ART específica).
• Atividades jurídicas ou assessoria contratual exclusiva (devem ser exercidas por advogados com CNAE próprio).

5) Inscrição Estadual – esse CNAE gera?

Via de regra, NÃO. Trata-se de prestação de serviço de intermediação imobiliária (sem circulação de mercadorias), com incidência de ISS (tributo municipal). Portanto, normalmente não há exigência de Inscrição Estadual.

Atenção: poderá haver necessidade de Inscrição Estadual apenas se a empresa também exercer atividade de compra e venda de imóveis próprios como atividade empresarial ou comercialização de bens vinculados à atividade, mediante inclusão de CNAE específica.

6) Tributação – visão geral

Simples Nacional

• Em geral, é um CNAE permitido no Simples Nacional (quando não houver impeditivos legais).
• A corretagem imobiliária e avaliação de imóveis para fins de locação é tributada pelo Anexo III (sem aplicação do Fator R).
• Já a avaliação imobiliária para qualquer finalidade pode ser enquadrada no Anexo V, sujeita ao Fator R (≥ 28% migra para o Anexo III; abaixo disso, permanece no Anexo V).
• A alíquota efetiva varia conforme a receita bruta acumulada nos últimos 12 meses.

⚠ Reforma Tributária: com a implementação do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), o Simples Nacional continua existindo, mas passa a conviver com o novo modelo de IVA dual. Empresas que prestam serviços para outras empresas (B2B) poderão gerar crédito limitado aos contratantes, o que pode impactar negociações e contratos corporativos.

Lucro Presumido / Lucro Real

• Incidência de ISS (tributo municipal) + IRPJ, CSLL, PIS e COFINS, conforme o regime adotado.
• Em regra, não há ICMS, por se tratar de prestação de serviço sem circulação de mercadoria.
• No Lucro Presumido, aplica-se percentual presumido sobre a receita para apuração de IRPJ e CSLL; no Lucro Real, apura-se o lucro efetivamente obtido.

⚠ Reforma Tributária: o ISS e o ICMS serão gradualmente substituídos pelo IBS, enquanto PIS e COFINS darão lugar à CBS, conforme cronograma de transição (2026 a 2033). O novo sistema de créditos pode influenciar a escolha do regime tributário, especialmente para empresas com estrutura maior ou contratos empresariais relevantes.

Pode ser MEI?

O CNAE 6821-8/01 – Corretagem na compra e venda e avaliação de imóveis NÃO é permitido para enquadramento como MEI (Microempreendedor Individual). A atividade de corretor de imóveis é profissão regulamentada e exige registro no CRECI, não constando na lista oficial de ocupações permitidas ao MEI.

A relação de atividades permitidas ao MEI pode sofrer alterações ao longo do tempo, portanto é sempre recomendável consultar a lista oficial atualizada no portal do Governo:

🔎 Consultar atividades permitidas para MEI

7) ISS x ICMS + Código de Serviço (Município de São Paulo)

Para o CNAE 6821-8/01 – Corretagem na compra e venda e avaliação de imóveis, o tributo principal é o ISS (Imposto Sobre Serviços), por se tratar de prestação de serviço de intermediação imobiliária .

O ICMS normalmente não se aplica , pois não há circulação de mercadorias, mas sim prestação de serviço. Caso a empresa exerça atividade diversa, como compra e venda de imóveis próprios com caráter empresarial ou comercialização de bens vinculados à atividade, será necessária análise específica e possível inclusão de CNAE adicional.

Município de São Paulo – Código de Serviço

Para empresas estabelecidas no Município de São Paulo, o enquadramento do ISS deve observar a Lista de Serviços da Lei 13.701/2003.

Em regra, o CNAE 6821-8/01 costuma se enquadrar no seguinte item da lista:

Sociedade Uniprofissional (SUP) – Atenção

O CNAE 6821-8/01 – Corretagem na compra e venda e avaliação de imóveis, quando exercido por corretores regularmente inscritos no CRECI, está sujeito à incidência de ISS no Município de São Paulo.

Diferentemente de algumas profissões intelectuais regulamentadas, a atividade de corretagem imobiliária não se enquadra, em regra, como Sociedade Uniprofissional (SUP) no Município de São Paulo, sendo o ISS normalmente calculado sobre o faturamento da empresa.

⚠️ Caso a empresa exerça apenas intermediação imobiliária, sem estrutura empresarial complexa e respeitando as normas do CRECI, continuará sujeita ao regime normal de ISS aplicável às sociedades empresárias.

O código de serviço vinculado à NFS-e impacta diretamente na alíquota do ISS, nas obrigações acessórias municipais e na correta classificação da atividade como intermediação imobiliária.

8) Taxas municipais

Alguns municípios cobram taxas anuais de fiscalização, conforme: atividade, endereço, porte e/ou metragem. No caso de teleatendimento, a metragem e a estrutura operacional podem impactar o valor.

Município de São Paulo

Para o CNAE 6821-8/01 – Corretagem na compra e venda e avaliação de imóveis, as principais taxas municipais normalmente envolvidas são:

• TFE – Taxa de Fiscalização de Estabelecimentos (cobrança anual conforme atividade exercida e área ocupada).
• TRSS – não se aplica, por não se tratar de atividade geradora de resíduos de serviços de saúde.
• Taxas de Licenciamento vinculadas ao funcionamento do estabelecimento, conforme exigências municipais (alvará, cadastro no CCM e eventuais regras de zoneamento).

Outros Municípios

Fora do Município de São Paulo, podem existir outras taxas, como:

• Taxa de Fiscalização de Funcionamento (nome pode variar).
• Taxa de Publicidade / Anúncio (caso haja fachada, placa ou identificação externa).
• Taxa de Licença de Funcionamento ou renovação periódica.

9) Licenças e exigências mais comuns

10) Conselho profissional – precisa?

A resposta curta é: sim.

O CNAE 6821-8/01 – Corretagem na compra e venda e avaliação de imóveis envolve profissão regulamentada. O registro no CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis) é obrigatório, tanto para o profissional (Pessoa Física) quanto para a Pessoa Jurídica, conforme normas do sistema COFECI/CRECI.

⚠ Pontos de atenção

1) Registro da PJ: não basta o corretor possuir registro ativo. A empresa também deve estar registrada no CRECI e manter corretor habilitado vinculado à Pessoa Jurídica.

2) O que vale é a atividade real: mesmo que o CNAE esteja correto, se houver exercício de atividade privativa de corretagem sem registro regular, pode haver autuação pelo conselho.

3) Estrutura empresarial: imobiliárias com múltiplos corretores devem observar as regras do CRECI quanto à responsabilidade e regularidade dos profissionais vinculados.

✔ Vantagens de estar regular no conselho

• Atuação legal e segura perante fiscalização.
• Regularidade para emissão de contratos e intermediação imobiliária.
• Maior credibilidade profissional perante clientes e instituições financeiras.

✔ Quando pode haver questionamento

• Se houver atuação como administrador de imóveis sem CNAE adequado.
• Se houver intermediação realizada por profissional não habilitado.
• Se o objeto social não refletir corretamente a atividade exercida.

11) Benefícios, incentivos e “pegadinhas” do CNAE

• É um CNAE classificado como atividade de intermediação imobiliária, com registro profissional obrigatório no CRECI (Pessoa Física e Pessoa Jurídica).
• No Simples Nacional, a corretagem enquadra-se no Anexo III. Já a avaliação imobiliária ampla pode ser tributada pelo Anexo V, com aplicação do Fator R. Esse é o principal ponto de atenção tributária.
• Em municípios como São Paulo, a atividade não se enquadra, em regra, como Sociedade Uniprofissional (SUP), sendo o ISS normalmente calculado sobre o faturamento.
• Pode exigir inscrição municipal (CCM), alvará de funcionamento e análise de zoneamento, especialmente quando houver escritório com atendimento presencial ao público.
• ⚠ Pegadinha comum: exercer corretagem sem registro regular no CRECI ou abrir empresa sem registrar a Pessoa Jurídica no conselho.
• ⚠ Atenção ao código de serviço municipal (ISS) e à correta descrição na NFS-e, inconsistências podem gerar retenção indevida, autuação ou questionamento fiscal.
• ⚠ Caso a empresa passe a exercer administração de imóveis, compra e venda de imóveis próprios ou incorporação imobiliária, será necessário incluir CNAE adicional e reavaliar o enquadramento tributário.

12) Mapa de risco regulatório (visão rápida)

13) Sindicato – precisa?

Para o CNAE 6821-8/01 – Corretagem na compra e venda e avaliação de imóveis, não é necessário sindicato para abrir a empresa. Contudo, havendo contratação de empregados, haverá enquadramento sindical obrigatório, conforme a atividade econômica da empresa e a função exercida pelo empregado.

🏢 Sindicato Patronal (empresa)

A empresa será enquadrada no sindicato da categoria econômica correspondente a corretagem imobiliária ou empresas de intermediação imobiliária, conforme o município ou base territorial.

• Define a Convenção Coletiva de Trabalho (CCT) aplicável.
• Estabelece piso salarial da categoria (quando previsto).
• Regras sobre jornada, benefícios e reajustes anuais.
• Possíveis contribuições previstas em convenção coletiva.

👨‍💼 Sindicato dos Empregados

Os empregados (auxiliar administrativo, recepcionista, assistente comercial, corretor contratado via CLT etc.) serão vinculados ao sindicato profissional correspondente à função exercida.

• Piso salarial obrigatório da categoria.
• Regras sobre jornada e banco de horas.
• Benefícios previstos em CCT (vale-refeição, assistência médica, etc.).
• Data-base e reajuste salarial anual.

📌 Mesmo empresas optantes pelo Simples Nacional devem cumprir integralmente as normas da Convenção Coletiva aplicável.

14) Natureza Jurídica e Registro da Empresa

Para constituição de empresa com o CNAE 6821-8/01 – Corretagem na compra e venda e avaliação de imóveis, é fundamental definir previamente o tipo societário adequado à atividade que será desenvolvida, observando as legislações vigentes.

A escolha da natureza jurídica impacta diretamente:

• Forma de responsabilidade dos sócios;
• Estrutura de administração;
• Modelo de contrato social ou estatuto;
• Órgão competente para registro;
• Enquadramento tributário.

O ato constitutivo (Contrato Social ou Estatuto) somente produzirá efeitos após o devido registro no órgão competente, conforme previsão legal no Código Civil (Lei 10.406/2002, art. 1.150), Lei nº 5.764/1971 e Lei nº 8.906/1994, quando aplicável.

Para o CNAE informado, as naturezas jurídicas mais comuns são: