A atualização patrimonial de bens imóveis e a migração cadastral da infraestrutura da SPU refletem dois movimentos paralelos do Estado brasileiro: de um lado, a Receita Federal estruturou o Rearp Atualização e o serviço de migração da Dabim para a Deap; de outro, a SPU iniciou o desligamento do SPIUnet e do SISREI para consolidar a gestão patrimonial no SPUnet. Entender a diferença entre esses fluxos é essencial para evitar erros de enquadramento, perda de prazo e inconsistências cadastrais.
Visão rápida do tema
O texto abaixo foi reestruturado para separar o que pertence ao campo tributário da Receita Federal e o que pertence à governança patrimonial da SPU.
1. O que é o Rearp Atualização
O Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial, na modalidade Atualização, permite que pessoas físicas e jurídicas atualizem o valor de bens móveis e imóveis para valor de mercado, desde que atendidas as condições legais e operacionais do regime.
A medida alcança bens localizados no Brasil ou no exterior, adquiridos com recursos de origem lícita até 31 de dezembro de 2024. No caso da pessoa física, o bem deve estar refletido na DIRPF 2025, salvo hipóteses em que não havia obrigatoriedade de entrega. Para a pessoa jurídica, o bem deve constar no ativo não circulante do balanço patrimonial em 31/12/2024.
Na pessoa jurídica, a carga é repartida entre IRPJ de 4,8% e CSLL de 3,2%. Trata-se de tributação definitiva, mas os efeitos econômicos do novo valor não se confundem com autorização para ampliar despesa dedutível por depreciação.
2. Tributação, permanência mínima e efeitos na alienação
O ganho do regime está no pagamento antecipado com alíquotas reduzidas, mas esse benefício vem acompanhado de carência mínima.
| Categoria | Pessoa física | Pessoa jurídica | Permanência mínima | Efeito prático |
|---|---|---|---|---|
| Imóveis | IRPF de 4% | IRPJ 4,8% + CSLL 3,2% | 5 anos | Venda antecipada pode afastar o benefício do regime no cálculo do ganho |
| Bens móveis registráveis | IRPF de 4% | IRPJ 4,8% + CSLL 3,2% | 2 anos | O regime reduz a carga, mas também condiciona a fruição ao prazo legal |
3. Migração da Dabim para o Rearp Atualização
A migração foi criada para imóveis que já tiveram seus valores atualizados pela Dabim. Nessa hipótese, o contribuinte não faz automaticamente uma nova atualização. Ele pode apenas migrar o imóvel para o regime atual, mediante a entrega da Deap, preservando o valor anteriormente atualizado.
O ponto central é que a migração muda a moldura jurídica aplicável ao bem: o prazo mínimo de venda passa a ser de 5 anos e a data da opção pela migração, formalizada com a entrega da Deap, passa a ser considerada como data de aquisição para cálculo da redução do imposto sobre o ganho de capital em futura alienação.
Migração simples
Preserva o valor já atualizado pela Dabim e não envolve novo recolhimento de tributo no ato da migração.
Nova atualização
O contribuinte pode optar por atualizar novamente o bem para valor de mercado mais recente, hipótese em que há nova apuração de tributo.
Condições básicas
Origem lícita, bem informado na base fiscal pertinente, e inexistência de alienação, baixa ou liquidação antes da Deap.
4. Fluxo operacional do contribuinte
A Receita separou o processo em aplicativo preparatório e declaração no e-CAC.
Identificar os bens
Na atualização, usa-se o aplicativo de apuração para identificar bens e gerar o demonstrativo. Na migração, usa-se o aplicativo específico de identificação dos bens a migrar.
Gerar o PDF obrigatório
O demonstrativo gerado pelo aplicativo deve ser anexado à Deap. Em caso de retificação, um novo demonstrativo precisa ser gerado.
Transmitir a Deap
A formalização ocorre no e-CAC, na área de declarações e escriturações, em serviço próprio para atualização ou para migração da Dabim.
Refletir a operação em 2027
A operação deverá aparecer na DIRPF 2027, no caso de pessoa física, ou na ECF referente ao ano-calendário de 2026, no caso de pessoa jurídica.
| Etapa | Atualização patrimonial | Migração Dabim → Rearp | Prazo-chave |
|---|---|---|---|
| Aplicativo preparatório | Apuração dos tributos e emissão do demonstrativo | Identificação dos bens a migrar e emissão do demonstrativo | Antes da transmissão da Deap |
| Declaração no e-CAC | Serviço “Declarar opção pelo Rearp Atualização” | Serviço “Declarar opção pela migração de bens da Dabim para o Rearp Atualização” | Até 19/02/2026 |
| Pagamento | Obrigatório | Não há novo tributo na migração | Quota única ou 1ª quota até 27/02/2026 |
| Reflexo declaratório futuro | DIRPF 2027 ou ECF 2026 | DIRPF 2027 ou ECF 2026 | Exercício posterior |
5. O que mudou na governança da SPU com o SPUnet
Em paralelo ao Rearp, a Secretaria do Patrimônio da União passou a executar um projeto de transformação digital próprio, inserido na ETD-SPU 2024–2027. O marco mais visível foi o desligamento do SPIUnet em 09/03/2026, com o início da migração para a plataforma unificada SPUnet.
O objetivo institucional é superar a fragmentação de cadastros, concentrando em ambiente mais integrado a gestão patrimonial, a inteligência de dados e a geoinformação sobre imóveis federais.
SPIUnet
Sistema legado voltado ao gerenciamento de imóveis de uso especial da União.
SISREI
Também entrou em regime de consulta durante a migração, com limitações para novos registros.
SPUnet
Nova plataforma integrada, alinhada à estratégia de dados, geoinformação e gestão patrimonial unificada.
6. Regime de transição: o que ficou suspenso e o que continuou
A migração sistêmica exigiu contingência operacional, especialmente para órgãos públicos e fluxos internos da SPU.
| Frente operacional | Situação na transição | Conseqüência prática |
|---|---|---|
| SPIUnet | Consulta apenas | Sem novos registros enquanto a base migra para o SPUnet |
| SISREI | Suspenso para novos pedidos | Demandas institucionais passaram a depender de fluxo excepcional por ofício |
| Módulo de Gestão de Atos e Contratos | Criação de novos contratos suspensa | Necessidade de observar instrumentos alternativos admitidos no período |
| Serviços ao cidadão no portal da SPU | Canal mantido | Possibilidade de instabilidades pontuais, mas sem extinção do canal de entrada |
7. Transferência de titularidade, CAT e laudêmio
A transformação digital da SPU não alterou a lógica estrutural dos atos de transferência de imóveis da União. Em operações onerosas, o fluxo continua passando pela apuração do laudêmio, emissão do DARF, compensação financeira, emissão da CAT, registro cartorário e posterior atualização do cadastro perante a SPU.
A CAT continua sendo peça sensível porque demonstra, no fluxo ordinário, a aptidão do imóvel para transferência no contexto patrimonial federal e a regularidade necessária para o prosseguimento do ato no cartório competente.
| Etapa | Ação do interessado | Ambiente predominante | Resultado esperado |
|---|---|---|---|
| Cálculo | Informar RIP e dados da transação para apuração | Portal da SPU | Ficha de cálculo / base do recolhimento |
| Recolhimento | Pagar o DARF correspondente | Rede bancária | Compensação financeira |
| Certidão | Emitir a CAT | Portal da SPU | Documento apto para instruir a transferência |
| Registro | Levar o título ao cartório competente | Cartório de imóveis | Matrícula ou registro atualizado |
| Atualização cadastral | Requerer a mudança do responsável no cadastro patrimonial | SPU | CPF/CNPJ do responsável atualizado |
8. Onde costuma haver confusão prática
“Migrar” e “atualizar” são a mesma coisa?
A migração também exige demonstrativo em PDF?
É possível vender o imóvel logo após migrar?
O login no serviço é simples?
9. Canais de atendimento e apoio operacional
No âmbito patrimonial da União, o atendimento telefônico oficial da SPU funciona pelo 0800 978 9005. Para questões relativas à Deap, ao aplicativo preparatório, à transmissão e ao acompanhamento de processos, o caminho principal segue sendo o e-CAC e os serviços digitais oficiais correspondentes.
Em temas que envolvam simultaneamente Receita Federal, cadastro patrimonial da SPU e registro cartorário, o ideal é tratar o caso como fluxo integrado, e não como três problemas isolados.
A Direto Legaliza pode auxiliar na leitura estratégica do Rearp, na distinção entre migração e nova atualização, na revisão do fluxo de CAT e laudêmio e na produção de conteúdo técnico claro, consistente e pronto para uso institucional ou comercial.